Cải tạo chung cư cũ với những đề xuất mới

Tại hội thảo về cải tạo chung cư cũ do Sở Xây dựng Hà Nội tổ chức tuần qua, cơ quan này đã đưa ra 6 nội dung đề xuất cơ chế, chính sách áp dụng cho Hà Nội. Trong đó, đáng chú ý có đề xuất cơ chế tài chính để hỗ trợ chủ đầu tư.
Ì ạch tiến độ cải tạo chung cư cũ
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhà chung cư nguy hiểm (khoảng 10.000 hộ dân hiện đang sinh sống) đã bị xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.

Riêng tại Hà Nội, theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Thủ đô có 1.273 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô 2-5 tầng được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990. Đa số các nhà chung cư cũ đều hết niên hạn sử dụng và phân bố chủ yếu ở 4 quận nội đô. Cụ thể, quận Ba Đình có 214 chung cư, quận Hoàn Kiếm có 99 chung cư, quận Đống Đa có 415 chung cư, quận Hai Bà Trưng có 244 chung cư.

Trong quá khứ, các khu nhà này đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên nhà nước. Nhưng trong quá trình sử dụng, các hộ dân đã tự cơi nới gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, có thể nguy hiểm đến tính mạng người sử dụng.

Do đó, yêu cầu cải tạo là cần thiết và cấp bách. Nhưng sau hơn 10 năm, mới có 14 khu đã được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 khu đang phá dỡ và đang triển khai xây dựng. Có 4 khu nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, chưa có phương án xây dựng lại. Nhiều chung cư cũ không được cải tạo, người dân phải tìm nhà đi thuê, cho thuê nhà riêng để đảm bảo cuộc sống gia đình


So với mục tiêu mà Nghị quyết 34/2007/NQ-CP đặt ra: Đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước” thì Hà Nội chưa đạt được kết quả.

Chậm cải tạo vì khả năng sinh lời thấp?

Có nhiều nguyên nhân gây chậm trễ. Từ cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng cho đến trình tự triển khai dự án, cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp, ý thức của người dân...

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có nhiều cơ chế chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư đã được ban hành như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp...

Tuy nhiên, những chính sách này vẫn chưa thực sự khuyến khích được doanh nghiệp tham gia đầu tư, đặc biệt là đối với những khu chung cư xa trung tâm. Hiện Nhà nước chỉ định chủ đầu tư và chủ đầu tư tự thỏa thuận phương án đền bù tái định cư với chủ sở hữu. Việc này không có tính khả thi, rất khó có được sự đồng thuận và hợp tác của các chủ sở hữu nhà chung cư dẫn đến thỏa thuận đền bù phức tạp, kéo dài.

Cải tạo chung cư cũ với những đề xuất mới
Hà Nội hiện còn hàng trăm khu chung cư cũ xuống cấp cần phải cải tạo

Một vấn đề khác là năng lực của các chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án. Nhiều trường hợp, dự án kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa xong.

Các khu chung cư cũ thường nằm trong khu vực trung tâm, khu vực nội đô cũ. Khu vực này bị khống chế về các chỉ tiêu quy hoạch cả về dân số và tầng cao. Người dân thì muốn định cư tại chỗ. Do đó, chủ đầu tư rất khó cân đối và thường kêu than không đủ bù đắp chi phí.